Les trois rendements, et pourquoi ils diffèrent
Une annonce affiche un rendement. Elle en affiche toujours un seul, et c’est le plus flatteur : le brut. Il divise les loyers annuels par le prix demandé, sans rien retirer. Utile pour trier vite, trompeur pour décider.
Le rendement brut projet rapporte les mêmes loyers à ce que l’opération coûte vraiment : prix, frais d’agence, travaux, mobilier. Sur un bien à rafraîchir, l’écart avec le brut d’annonce atteint facilement un point.
Le rendement net de charges déduit ce que vous payez chaque année sans jamais le récupérer : taxe foncière, part non récupérable des charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés. C’est le premier chiffre honnête.
Reste l’impôt, que ce simulateur ne calcule pas — il dépend de votre régime et de votre tranche marginale. C’est la quatrième couche, et souvent celle qui décide entre deux biens comparables.
Le cash-flow compte plus que le rendement
Un rendement se contemple, un cash-flow se vit. C’est lui qui dit si le bien s’autofinance ou s’il faudra sortir 200 € de votre poche chaque mois pendant vingt ans. Deux biens à 6 % brut peuvent avoir des cash-flows opposés selon l’apport, la durée du prêt et la taxe foncière de la commune.
Allonger la durée d’emprunt améliore le cash-flow mais alourdit le coût total du crédit. Augmenter l’apport aussi, au prix d’un capital immobilisé qui ne travaille plus ailleurs. Faites bouger ces deux curseurs ci-dessus : le résultat se met à jour instantanément.
Questions fréquentes
- Comment calcule-t-on la rentabilité locative brute ?
- On divise les loyers annuels hors charges par le prix d'achat frais d'agence inclus, puis on multiplie par 100. Un bien à 200 000 € loué 850 € par mois donne 10 200 / 200 000 = 5,1 % brut. C'est le chiffre que citent les annonces, mais il ignore les charges, les travaux et l'impôt.
- Quelle différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?
- La brute ne retient que le prix et le loyer. La nette déduit les charges que vous supportez réellement — taxe foncière, part non récupérable de la copropriété, assurances — et les rapporte au coût total de l'opération, frais de notaire et travaux compris. L'écart entre les deux dépasse souvent 1,5 point.
- Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative en 2026 ?
- Il n'y a pas de seuil universel : tout dépend de la ville, du type de bien et de votre fiscalité. En ordre de grandeur, en dessous de 5,5 % brut le cash-flow est rarement positif avec un emprunt, entre 5,5 et 8 % la fiscalité fait la différence, au-delà de 8 % il faut vérifier ce qui explique le rendement — vacance, travaux, quartier.
- Le cash-flow affiché tient-il compte des impôts ?
- Non, et c'est volontaire. Le cash-flow de ce simulateur est celui d'avant impôt : loyer moins charges moins mensualité. L'imposition dépend du régime choisi (micro-BIC, LMNP au réel, foncier réel, SCI à l'IS…), de votre tranche marginale et de votre foyer. Annoncer un « net-net » sans ces informations donnerait un chiffre faux.
- Quels frais de notaire retenir ?
- Environ 8 % du prix dans l'ancien — droits de mutation, émoluments du notaire et débours compris. Dans le neuf, comptez plutôt 2 à 3 %. Le simulateur applique 8 % par défaut et vous laisse saisir le montant exact figurant sur votre offre.
- Mes données sont-elles enregistrées ?
- Non. Tout le calcul se fait dans votre navigateur : aucune des valeurs saisies n'est envoyée à nos serveurs, et rien n'est conservé quand vous quittez la page.