LMNP réel ou micro-BIC : quel régime fiscal choisir en 2026 ?

Vous louez un meublé ? Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : micro-BIC (simplicité, abattement forfaitaire) ou LMNP au réel (déduction des charges et amortissements). Selon votre situation, l'écart d'imposition peut être de plusieurs milliers d'euros par an.

Voici comment trancher.

Le micro-BIC en un coup d'œil

C'est le régime par défaut tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (location classique) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé).

• Abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (30% pour meublé de tourisme non classé)
• Aucune comptabilité à tenir au-delà de votre journal de recettes
• Pas de récupération possible des charges réelles

Pour 12 000 € de loyers : base imposable = 6 000 €. Si TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2% → impôt ≈ 2 832 €.

Le LMNP au réel

Plus complexe à mettre en place (comptabilité obligatoire, expert-comptable conseillé), mais beaucoup plus puissant :

• Déduction de toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurances, frais de gestion…)
• Amortissement du bien (généralement sur 25-30 ans pour les murs, 5-10 ans pour le mobilier)
• Possibilité de générer un déficit reportable 10 ans

L'amortissement est la clé : il efface souvent l'intégralité du revenu imposable sur les premières années. Concrètement, vous encaissez les loyers mais ne payez pas (ou peu) d'impôt dessus.

Quel régime choisir selon votre profil ?

Optez pour le micro-BIC si...

• Vos charges réelles sont faibles (peu de crédit, peu d'entretien)
• Vous êtes en TMI 11% ou non imposable
• Vous voulez éviter la comptabilité et les honoraires d'expert-comptable (300–600 €/an)
• Vous démarrez avec un seul bien et un loyer modeste

Optez pour le LMNP réel si...

• Vous avez un crédit important (intérêts d'emprunt déductibles)
• Le bien a nécessité des travaux (déductibles)
• Vous êtes en TMI 30% ou plus
• Vous prévoyez plusieurs biens — la comptabilité se mutualise
• Vous voulez optimiser sur le long terme (15 ans+)

Comment bascule-t-on du micro au réel ?

Vous pouvez choisir le LMNP réel dès le démarrage, ou basculer après coup. La bascule se fait via une option à exercer auprès de l'administration fiscale avant le 1er février de l'année concernée. L'option est valable 2 ans minimum, reconductible tacitement.

Que choisit Rentable pour vous ?

Rentable simule automatiquement les deux régimes en parallèle et affiche le delta de cash-flow et de fiscalité. Vous comparez en un clin d'œil le régime le plus avantageux pour votre situation.

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