Rentabilité brute, nette, nette-nette : comment bien calculer ?
Entre la rentabilité brute affichée par les annonces et la rentabilité nette de fiscalité, l'écart dépasse souvent 2 points. Le guide pour ne plus se tromper.
RPar L'équipe Rentable
Quand vous étudiez un investissement immobilier locatif, vous tomberez vite sur trois indicateurs de rentabilité. Brute, nette, nette-nette. La différence n'est pas un détail : entre 6,5% en brut et 3,2% en net-net, c'est tout votre projet qui change de visage.
Voici comment les calculer correctement, et surtout, sur lequel vous appuyer pour décider.
1. La rentabilité brute
C'est le calcul de surface. Il sert à comparer rapidement plusieurs biens— pas à prendre une décision.
Rentabilité brute (%) = (loyer annuel × 100) / prix d'acquisition
Le prix d'acquisition doit inclure les frais de notaire (8% en ancien, 2 à 3% en neuf) et les éventuels travaux. Sinon vous gonflez artificiellement le rendement.
2. La rentabilité nette de charges
C'est la rentabilité brute, à laquelle on retire les charges récurrentes que le propriétaire supporte vraiment :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) et assurance loyers impayés (GLI)
- Frais de gestion locative (si déléguée)
- Provision pour vacance locative et travaux d'entretien
Rentabilité nette (%) = ((loyer annuel − charges annuelles) × 100) / prix d'acquisition
À ce stade, vous voyez déjà fondre une bonne partie du rendement. Comptez généralement 1 à 2 points de moins que le brut.
3. La rentabilité nette-nette (ou nette de fiscalité)
C'est celle qui compte vraiment. Elle intègre l'impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux (17,2%). Selon le régime (LMNP réel, micro-BIC, foncier nu, Pinel, déficit), la facture varie énormément.
Exemple concret pour un appartement de 220 000 € loué 980 €/mois en LMNP réel :
- Brut : 5,3%
- Nette de charges : 3,8%
- Nette-nette (TMI 30%) : 3,1%
La différence brut → net-net est de plus de 2 points. Sur 25 ans, ça change radicalement le calcul.
Et le cash flow dans tout ça ?
La rentabilité est un pourcentage. Le cash flow est le flux mensuel qui rentre (ou sort) de votre compte. Un bien peut être rentable sur le papier (4,5% net-net) et coûter 300 € par mois pendant 15 ans à cause d'un crédit lourd. À l'inverse, un bien à 6% brut avec un apport important peut générer +400 € de cash flow positif dès le mois 1.
Les deux indicateurs sont complémentaires : la rentabilité dit est-ce un bon placement ?, le cash flow dit puis-je me le permettre ?
Comment calculer rapidement les trois en pratique
Rentable les calcule automatiquement à chaque simulation, en croisant votre prix, vos charges, votre régime fiscal et votre TMI. Pas besoin d'Excel — vous saisissez les données du bien, l'app calcule le brut / net / net-net en temps réel.