Simulateur de prêt immobilier
Deux questions, une seule équation : combien vais-je rembourser chaque mois, et combien puis-je emprunter avec ce budget ? Le calculateur répond aux deux, assurance emprunteur comprise, et chiffre ce que le crédit coûte au total.
Le prêt
Mensualité, assurance comprise
1 217 €
Dont 57 € d'assurance emprunteur.
Prêt amortissable à taux fixe, assurance calculée sur le capital initial — la convention des offres françaises. Hors frais de dossier et de garantie.
Ce que la durée coûte vraiment
Passer de vingt à vingt-cinq ans allège la mensualité de façon immédiatement visible. Ce que l’on voit moins, c’est la facture d’intérêts : sur un même capital, cinq années de plus l’alourdissent couramment de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
En investissement locatif, l’arbitrage n’est pourtant pas évident. Une mensualité plus faible, c’est un cash-flow positif — donc un projet qui tient sans effort d’épargne, et une capacité à en financer un second. Beaucoup d’investisseurs acceptent délibérément un crédit plus cher pour cette raison.
L’assurance, poste sous-estimé
Sur vingt ans, l’assurance emprunteur représente fréquemment plus de 10 % du coût total du crédit. Contrairement au taux d’intérêt, elle se négocie facilement : depuis la loi Lemoine, tout emprunteur peut en changer à n’importe quel moment, sans frais.
Faites varier le taux d’assurance ci-dessus entre 0,34 % et 0,15 % : l’écart sur la durée se compte en milliers d’euros, pour une démarche d’une heure.
Questions fréquentes
- Comment se calcule une mensualité de prêt immobilier ?
- Par la formule d'amortissement classique : mensualité = capital × taux mensuel / (1 − (1 + taux mensuel)^−nombre de mois). Le taux mensuel est le taux annuel divisé par douze. À cette mensualité s'ajoute l'assurance emprunteur, calculée en France sur le capital initial et donc constante sur toute la durée.
- Quelle est la règle des 35 % d’endettement ?
- Le Haut Conseil de stabilité financière recommande que les mensualités, assurance comprise, ne dépassent pas 35 % des revenus nets. Les banques disposent d'une marge de dérogation pour une partie de leur production, réservée en priorité aux primo-accédants et aux profils à hauts revenus. Pour un investissement locatif, la plupart retiennent 70 % des loyers attendus dans les revenus.
- Faut-il allonger la durée ou augmenter l’apport ?
- Les deux améliorent la mensualité, avec des coûts opposés. Allonger la durée préserve votre trésorerie mais augmente fortement les intérêts totaux. Augmenter l'apport réduit le coût du crédit mais immobilise un capital qui ne travaille plus ailleurs — un arbitrage qui dépend du rendement attendu de votre investissement.
- Qu’est-ce que le taux d’assurance emprunteur ?
- C'est le coût de l'assurance décès-invalidité exigée par la banque, exprimé en pourcentage annuel du capital emprunté. Il varie fortement selon l'âge et l'état de santé : de 0,10 % pour un emprunteur jeune à plus de 0,60 % après cinquante ans. Depuis la loi Lemoine, il est résiliable à tout moment, ce qui rend la mise en concurrence particulièrement rentable.
- Ce simulateur inclut-il tous les frais ?
- Non : il couvre le capital, les intérêts et l'assurance. S'ajoutent en pratique les frais de dossier (quelques centaines d'euros), les frais de garantie — caution ou hypothèque, environ 1 à 2 % du montant emprunté — et, le cas échéant, les honoraires d'un courtier.