Calcul de la plus-value immobilière
Deux abattements courent en parallèle sur des durées différentes : vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu, trente pour les prélèvements sociaux. Ce calculateur les applique séparément et montre ce que coûte une revente anticipée.
La vente
L'acquisition
Laissez vide pour appliquer les forfaits admis par l'administration.
Impôt total sur la plus-value
15 995 €
Il vous reste 39 005 € de plus-value nette.
Impôt sur le revenu — 19 %
Prélèvements sociaux — 17,2 %
Ne s’applique pas à la résidence principale, exonérée quelle que soit la durée de détention.
Deux compteurs qui ne tournent pas à la même vitesse
C’est la subtilité que la plupart des vendeurs découvrent trop tard : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux s’effacent selon deux calendriers distincts. À 22 ans de détention, l’impôt de 19 % est nul — mais 17,2 % de prélèvements sociaux restent dus sur près de 30 % de la plus-value.
Entre la 22ᵉ et la 30ᵉ année, l’abattement social accélère fortement : 9 % par an, contre 1,65 % auparavant. Une revente repoussée de deux ou trois ans dans cette fenêtre peut faire économiser plusieurs milliers d’euros.
Les forfaits, souvent plus avantageux que le réel
L’administration admet deux forfaits sans justificatif : 7,5 % du prix d’achat au titre des frais d’acquisition, et 15 % au titre des travaux après cinq ans de détention. Ensemble, ils majorent le prix d’acquisition de 22,5 % — et réduisent d’autant la plus-value imposable.
Ces forfaits dépassent fréquemment les montants réels, en particulier sur un bien acheté sans travaux. Il reste possible de retenir les dépenses réelles lorsqu’elles sont supérieures et justifiées : le calculateur accepte les deux.
Questions fréquentes
- Comment se calcule la plus-value imposable ?
- On soustrait au prix de vente, diminué des frais de vente, le prix d'acquisition majoré. Ce dernier comprend le prix payé, les frais d'acquisition — réels ou forfait de 7,5 % — et les travaux, réels ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. La différence obtenue est la plus-value brute, à laquelle s'appliquent ensuite les abattements.
- Au bout de combien d’années n’y a-t-il plus d’impôt ?
- L'exonération n'arrive pas au même moment pour les deux impositions. L'impôt sur le revenu de 19 % disparaît après 22 ans de détention : abattement de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ. Les prélèvements sociaux de 17,2 % ne disparaissent qu'après 30 ans : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ.
- La résidence principale est-elle concernée ?
- Non. La vente de la résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention et le montant de la plus-value. Ce calculateur s'adresse aux résidences secondaires et aux biens locatifs.
- Qu’est-ce que la surtaxe sur les plus-values élevées ?
- Une taxe additionnelle qui s'applique lorsque la plus-value imposable, après abattement pour durée de détention, dépasse 50 000 €. Son taux monte de 2 % à 6 % par paliers. Le barème prévoit un lissage aux seuils, de sorte que franchir 50 001 € ne déclenche pas brutalement 1 000 € d'impôt supplémentaire — ce calculateur en tient compte.
- Puis-je déduire mes travaux de la plus-value ?
- Oui, sous conditions. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont déductibles sur justificatifs, s'ils ont été réalisés par une entreprise et n'ont pas déjà été déduits de vos revenus fonciers. À défaut de factures, et après cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'acquisition s'applique sans justification.
- Quand paie-t-on cet impôt ?
- Immédiatement : le notaire le prélève sur le prix de vente et le reverse à l'administration lors de la signature. Vous n'avez pas à l'avancer, mais le net perçu à la vente en tient déjà compte.